Caso ou compro um imóvel?

Esta semana foi divulgado o Índice FipeZap – indicador que acompanha o preço de venda e locação de imóveis no Brasil. O Índice mostrou que o preço médio do metro quadrado anunciado dos imóveis avançou 0,57% em termos nominais, no ano 2016. Considerando a inflação esperada de 6,40% para o período, isto significa que em 2016 o preço dos imóveis recuou 5,48% em termos reais (já descontada a inflação do período).

Goiânia foi a capital com a maior queda real dos preços, de 8,5% e Curitiba apresentou a menor queda, com 1,5%. Das 20 cidades pesquisadas, nenhuma apresentou variação positiva real em 2016. Apesar da queda, o Rio de janeiro se mantém como a cidade com metro quadrado mais caro do Brasil, com preço médio de R$ 10,2 mil. O Leblon é o metro quadrado mais caro do país, chegando a R$ 21,6 mil. São Paulo é o segundo Estado mais caro, com R$ 8,6 mil por m². O bairro da Vila Nova Conceição tem o metro quadrado mais caro na cidade: R$ 15,9 mil.

O mercado de imóveis depende de renda e crédito. Após ter vivido seus anos de ouro entre 2003 e 2009 com o governo incentivando o crédito e o consumo das famílias, não surpreende que este mercado tenha sofrido nos últimos dois anos que marcaram a maior recessão da história econômica brasileira. Com a alta dos juros, do desemprego e queda da renda, o mercado imobiliário foi fortemente atingido.

Em contraste com outros segmentos, no mercado imobiliário o ajuste da oferta é lento, provocando maior variação nos preços. Mesmo com a queda na demanda, as obras de construção de novas unidades não são paralisadas. Por sua vez, quando famílias asfixiadas pelas dívidas devolvem apartamentos financiados, o banco leva a leilão aumentando ainda mais a oferta.

A moral da estória é que apesar da esperada modesta recuperação de 2017 e declínio previsto da taxa de juros, o mercado imobiliário continuará sobreofertado e os preços ainda vão cair, pelo menos nos próximos meses.

Portanto, para aqueles que estão pensando em comprar, não tenham pressa! O mercado continuará favorável ao comprador, pelo menos no primeiro semestre de 2017, quando os estoques ainda devem permanecer elevados.  Faça um colchão de liquidez (isto é, deixe seu dinheiro engordar com a taxa de juros), pesquise bem e pechinche por descontos.

Enquanto espera por quedas maiores de preços, o potencial comprador pode deixar o dinheiro aplicado em investimentos com taxas de juros ainda elevadas. O comprador, por exemplo, que possuísse o dinheiro para comprar em imóvel no início de 2016 e optou por investir esse capital em renda fixa, ganhou ao longo do ano 13,9% em rendimentos, segundo a consultoria Economática. Com o aumento de apenas 0,57% no preço dos imóveis divulgados pelo índice FipeZap, isso significa que o consumidor precavido teve um ganho de aproximadamente 11,7%, apenas por esta decisão de investir.

Para aqueles que não possuem este colchão de liquidez – como é o caso da maioria dos brasileiros – é necessário alertar que os financiamentos imobiliários possuem prazos muito longos. Um financiamento tem prazo máximo de 35 anos. Apenas a título de comparação: de acordo com o IBGE um casamento no Brasil dura em média 15 anos. Portanto, cuidado redobrado com financiamentos que podem colocar obrigações futuras mais altas do que o seu orçamento pode suportar. A decisão de comprar um imóvel deve ser tão ou mais planejada do que a de contrair matrimônio!

Gesner Oliveira
Professor da EAESP-FGV e Sócio da GO Associados