Aluguel barato: bom para o inquilino, ruim para o investidor

O mercado de aluguéis residenciais continua desaquecido por razões conjunturais e estruturais. As novas locações subiram abaixo da inflação no ano passado, segundo levantamento divulgado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe).

Em 2018 o preço do aluguel teve queda real pelo quarto ano consecutivo: o Índice FipeZap de Locação Residencial acumulou alta de 2,33%, abaixo da inflação do período, de 3,75%, de acordo com o IPCA, índice oficial de inflação calculado pelo IBGE.

Como o preço real caiu, pode-se dizer que o momento da negociação é mais favorável ao inquilino. A oferta ainda é maior do que a demanda.

A rentabilidade de um imóvel para locação pode ser avaliada pela relação entre o preço de locação e o preço de venda. Daí resulta um retorno médio do aluguel de 4,4% em dezembro de 2018. O investimento em imóvel também pode se beneficiar de um ganho de capital com a valorização do imóvel, mas hoje esta perspectiva não é tão clara em muitas regiões.

Atualmente, o retorno com o aluguel é menor do que o rendimento de várias aplicações financeiras. É menor, por exemplo, que o retorno médio de um CDB (Certificado de Depósito Bancário), de 6,2%, segundo dados do Banco Central de dezembro de 2018.

Assim, como aplicação, o imóvel não parece ser muito atraente neste momento. Durante a recessão de 2015/16, este diferencial era bem maior; a recuperação em curso tende a torná-lo mais atraente em 2019/20.
Porém, há fatores estruturais que limitam a demanda: a inflação baixa fez desaparecer a procura de imóveis como proteção contra a perda de valor da moeda.

Além disso, as pessoas têm preferido áreas menores e procurado maior praticidade e mobilidade, mudando sensivelmente o perfil da demanda no mercado. Isso é ainda mais claro no mercado corporativo.
Assim como em vários outros segmentos da economia, o mercado imobiliário sai diferente da crise, o que exige inovação e entendimento das novas preferências dos consumidores.